NEWS CENTER
新聞動態

EOD是什么?怎么干?

  • 分類:行業新聞
  • 作者:1/6圖片工作室
  • 來源:丈量城市
  • 發布時間:2022-12-14 10:35
  • 訪問量:

【概要描述】城市更新 | EOD | 產城融合 低碳發展 | 產業升級 | 生態保護

EOD是什么?怎么干?

【概要描述】城市更新 | EOD | 產城融合
低碳發展 | 產業升級 | 生態保護

  • 分類:行業新聞
  • 作者:1/6圖片工作室
  • 來源:丈量城市
  • 發布時間:2022-12-14 10:35
  • 訪問量:
詳情
 
 
關鍵詞:
城市更新 | EOD | 產城融合
低碳發展 | 產業升級 | 生態保護

本文聚焦于
城市開發建設相關領域的EOD 

        EOD*,無疑是近些年升溫最快、政策密集、政企關注度高的開發模式之一。
        自2016年,國發《「十三五」生態環境保護規劃》提出探索環境治理與經營的開發模式,到2018年生態環境部86號文件明確提出EOD模式,再到2022年相關金融政策出臺,短短幾年間與EOD相關的政策文件已超過14部,可見國家對EOD的重視程度。
        *EOD:生態環境導向的開發模式,包含7大類生態環境分類——水環境綜合治理、流域綜合治理、礦山修復、環境綜合治理、荒漠化治理、農村人居環境整治、固體廢物防治(本文聚焦于城市開發建設相關領域的EOD)。

▼ 成都生態導向的公園城市建設 | 攝影@白桂祥
 
 
▼ 松山湖的生態環境建設
 
 
        今年3月,《生態環保金融支持項目儲備庫入庫指南(試行)》將EOD項目納入到入庫項目范疇,并提供金融支持。同時,文件還規定「EOD不得以土地出讓收益、稅收、預期新增財政收入等返還補助作為項目收益」。
        這不僅意味著「賣地」對于EOD來說走不通;還意味著EOD走過了探索期,進入常態化監管狀態;更意味著EOD項目越來越依靠自身實力,而不是財政補助。

▼ 按照我國對EOD的不斷深化定義,曾被認為是EOD代表的哈默比湖城,只能算生態住區
 
 
        那么,當今時代發展背景下,EOD如何獲得成功呢?
        2021年,生態環境部在《一圖讀懂EOD模式與試點實踐》一文中,已經給出了3個標準:
        融合,環境治理與關聯產業融合,肥瘦搭配;
        一體化,從統籌到運維一體化實施;
        反哺,收益平衡,減少政府投入。
        由此,可以看出收支平衡,特別是依托「產業」的平衡,在EOD模式中越來越重要,只依賴碳匯指標、耕地占補平衡指標等指標交易的方式也走不通了。

▼ 生態環境部公布的EOD核心要義及關聯產業識別
 
 
        縱觀全球成功的EOD,無一不是滿足以上3個標準,下面我們將通過3個案例,分別對EOD在城市中心、城鄉結合部、新城區的不同戰略與實施了解一番。
 
▼ 本文選取三種不同城市區位的EOD
 
 
        在此之前,我們先搞清楚EOD的來龍去脈,才能真正的理解其發展的要點。
 
01 EOD是生態與經濟的-一體化產物
MEASURE THE WORLD

        說到EOD模式的來歷,很多文章說它脫胎于「×」OD模式,如TOD(交通導向)、SOD模式(體育運動設施導向)、COD(文化設施導向)、HOD(綜合醫療設施導向)等等,這種說法并不準確。
        EOD是生態導向的開發,與低碳生態發展歷程脫不了關系。雖然,生態保護運動在20世紀中葉的發達國家已非?;钴S,但未能形成全球共識。
        1972年,聯合國人類環境會議在斯德哥爾摩召開,各國就環境問題達成初步共識,聯合國環境規劃署(UNEP)就此成立。

▼ 聯合國人類環境會議的召開,使斯德哥爾摩成為積極發展低碳生態的城市之一

        次年,第一次石油危機爆發,發達國家,特別是歐洲經濟受到嚴重沖擊。出于擺脫對化石能源依賴的能源安全考慮,歐洲國家開始調整產業結構、推動節能減排、大力發展綠色技術,眾多制造業(特別是重工業)遷向具有成本優勢、市場更廣的亞洲等地區。

▼ 歐洲產業轉移后,剩余的重工業進行了持續的無化石節能減排升級制造(來源:Wikipedia)

        產業外移后,這些城市出現眾多棕地(受污染的廢棄土地),在退二進三、能源轉型的雙重作用下,通過生態修復、生態規劃等方式,將這些區域「變綠」,成為這些國家發展的「主旋律」。
        只不過大多治理,是只投入不產出的「公益」項目,也有很多區域想盡辦法改變收支狀況,但效果不佳。
        例如,德國魯爾區在廢舊煉鋼廠上改造的北杜伊斯堡景觀公園(1994年開放),可謂是環境治理的典范,平均每年游客超過70萬人,公園嘗試通過場地出租、商業活動、節慶舉辦等等方式實現收支平衡,但這些收入只占公園每年運營維護費用的41%,剩下的資金主要還是來自于政府。

▼ 德國魯爾區的北杜伊斯堡景觀公園多元化的開發嘗試
 

        1997年,聯合國通過《京都議定書》,旨在促進全球減少溫室氣體排放。其中,通過市場機制,建立溫室氣體排放權(減排量)交易的條例,也就是我們常說的碳交易,讓環境治理不再是只投入不產出的「公益」。
        不過,全球的碳交易市場在初始的很長一段時間內,未能形成有效市場規模,價格甚至一度接近免費(2007年,歐盟碳交易接近0.02歐元/噸)。
        針對環境治理的「怪圈」,美國學者霍納夫斯基(Honachefsky)在其著作《基于生態的市政土地利用規劃》(1999年)一書中,提出了EOD概念,希望「利用生態引導區域開發」,實現可持續發展。
        于是,很多國家開始探索EOD開發,如生態新城、生態住區、生態辦公區等等。

▼ 提出EOD概念的《基于生態的市政土地利用規劃》一書中(來源:Wikipedia)

        概括一句話,EOD是生態與經濟動態平衡、一體化發展的產物。下面我們進入正文。

02 市中心EOD-算好城市發展「大賬」
MEASURE THE WORLD

        城市中心的EOD,流域治理類最為常見。此類開發普遍受到開發邊界、用地性質的限制,通常以政府主導的城市綠色基建為主。
        這其中,不乏亮眼的案例,如首爾投資9000億韓元治理的清溪川,是城市環境友好的標簽。但是清溪川河道早已斷流,需要從漢江調水補給,一年的維護費用超過67億韓元,等于漢江二十幾條支流的一年維護費用總合。
        因此,清溪川也一直面臨著,在經濟上究竟為城市帶來多少有效價值的爭議。

▼ 治理后的首爾清溪川

        其實,這類「公益」型的EOD,價值兌現并不來自項目本身,而是體現在對城市中心提升的貢獻。換句話說,公益型EOD是要算城市發展的「大帳」,而不是計算一畝三分地的「小賬」。
        美國斯坦福市中心的EOD開發,就是一個典型代表。

1. EOD解決市中心割裂問題

        距離紐約60公里的斯坦福市,是康涅狄格州第二大城市,同時還是美國大公司最集中的城市之一。

▼ 斯坦福市(來源:Flickr)

▼ 城市中心的彌爾河EOD(來源:Flickr)

        斯坦福同樣經歷了「脫實向虛」的轉型:城市經濟曾以化學、儀表、造船業為主,1950年代開始衰落,城市中心出現大量廢棄廠區。
        1960年代,城市重建委員會成立,依托土地價格低,距離紐約近的優勢,提出了「工作城市」的理念,力爭成為紐約的衛星城。
        市中心開始大拆大建,從GTE世界總部到瑞士聯合銀行、蘇格蘭皇家銀行等等企業總部紛紛入駐。隨著商務配套的建設,到1980年代,沒落的老城中心翻身成為了CBD,斯坦福也成為紐約的衛星城。

▼ 城市老城區已變身CBD

        與此同時,城市分割問題也越來越嚴重——以市中心彌爾河為界,東邊的是城市CBD,這里的上班族下班后會沿著洲際公路四散而去,CBD成為「鬼城」;
        河西面的是住宅區,主要以「本地失業,外地就業」的產業工人為主,而且住宅區生活配套齊全,他們不依賴CBD區域提供的配套。
        到2000年初,在本地工作的市民只有32.1%(2007年下降到29.2%),也就是說,CBD與住宅區各自發展「互不干預」。

▼ 治理前的彌爾河,將城市中心一分為二

 ①. 城市中央公園

        除了物理空間的因素,更重要的原因是,工業時代的污染,以及防止洪水而建設的河壩,讓這里成為市民、白領心中的「灰色地帶」避而遠之,加上兩個區域互動少等因素,城市中心一分為二。
        2002年,城市發展規劃提出斯坦福不應停留在紐約衛星城的階段,而是要做康涅狄格州的中心城市,做紐約至波士頓的東北經濟走廊的核心節點,提出了「美麗城市」的發展理念。
        但城市割裂問題不解決,城市就沒真正意義的「中心」,也就缺乏城市魅力,無論理念多美好,也只能是口號。

▼ 治理前的彌爾河環境(來源:millriverpark)

        于是,也就有了定位為「城市綠色拉鏈」(市中心至入??陂L約2.6公里,2013年開放)的彌爾河EOD開發。開發分為三個階段:
        第一階段:拆除水壩,恢復「野生狀態」。通過生物工程技術,促進河岸原生植物生長,恢復1英畝潮汐濕地,適合溯河產卵魚類產卵等等措施,恢復生態。

▼ 恢復野生狀態的彌爾河(來源:Flickr)

        第二階段:收購公園沿線的土地,以保障河岸空間的開放性,強化生態的「可視化」設計。通過石塊、微地形、本土植物等等元素的組合,形成潮濕區、半潮濕區、城市高地三個不同的區域,適合魚類、水禽、水獺等生物棲息,彌爾河成為了城市內的自然生態區。

▼ 精心設計的「自然環境」

        除了重塑河道的生態,沿河還融入各類休息區、活動廣場、兒童活動場等等空間,彌爾河升級為城市的中央公園。

▼ 沿岸公共活動空間(來源:millriverpark)

        第三階段:增加橋梁、道路密度,通往河道的道路進行步行友好改造,增加CBD、居住區到達彌爾河的便利性,增強兩側的聯系。
        到這里,大家或許覺得,彌爾河治理都是常見的操作,只是呈現的更自然,更多休閑設施而已,沒什么特別過人之處???

▼ 岸線設置的兒童活動空間

②. 做好生態運營

        與大多數城市公益型EOD不同,彌爾河從立項之初,便成立非盈利組織Mill River Park Collaborative負責河道的管理運營。目的是將城市生態中心轉化為活力中心,避免彌爾河成為一個「好看不能用」的形象工程。
        河道改造之初,該組織先后邀請1500名居民參與河道生態恢復建設,使彌爾河治理成為全民關注焦點。

▼ 參與彌爾河治理的市民(來源:millriverpark)
 
        開放之后,Mill River Park Collaborative 通過三個方面運營,讓彌爾河成為城市真正的活力中心,進一步縫合城市。
        其一是活動豐富:成立彌爾河健身俱樂部,在公共空間、大草坪、溜冰場等空間,舉辦的全民可參與的活動;組織豐富多彩的節慶活動、大型聚餐等等,吸引不同喜好的市民參與。

▼ 依托公園組織健身活動的彌爾河健身俱樂部(來源:millriverpark)

▼ 河岸舉辦的大型戶外活動(來源:millriverpark)

        其二是與教育融合:公園與城市教育系統合作,針對不同學齡段的學生展開生態教育。
        如5-14歲年齡段的「自然的小孩」主題教育,包括對本土生態鏈認識、野生動物認識等課程,還有多主題的彌爾河公園一日營活動。
        針對高中學生,展開為期一年的「彌爾河管家」學習,涵蓋城市公園管理、環境保護運作機制等方面的內容。環境科學、可持續性發展領域的大學生則可來這里帶薪實習。

▼ 帶薪實習的大學生(來源:millriverpark)

        其三是平衡收入:彌爾河前期6000萬美元建設費用,主要來自政府撥款和稅收增量融資,而Mill River Park Collaborative的管理運營,政府每年只能提供30%的運營資助,機構需要自籌資金運行。
        該組織主要通過企業和個人的捐贈,獲得運營資金。因為彌爾河的重塑,大大提升了區域的價值,吸引到越來越多企業、人才來到這里,沿途寫字樓、住宅租金水漲船高,成為最直接受益者。
        此外,公園通過「捐款留名方式」(350美元起,捐贈者的名字被刻在公共空間),吸引更多市民、企業參與捐贈。僅一年,該機構已經籌集到1500萬美元各類捐款。

▼ 彌爾河EOD大大提升沿線各類物業的價值,吸引到更多公司入駐

        城市中心魅力重塑,提升了城市中心首位度,促進了城市總部經濟的增長,也為城市「創造」了新機遇。

2. EOD+TOD推進中心城市建設

        隨著越來越多的企業將總部搬到斯坦福,以及越來越多來自紐約、布里奇波特(康涅狄格州第一大城市)等城市的年輕人,選擇在斯坦福居住,這讓很多開發企業看到商機。
        城市政府將目光投向了生態治理已完成,但廢棄已久、遲遲未開發的彌爾河入???。
        結合入??诰o鄰斯坦福車站的交通優勢,提出TOD(以公共交通為導向的發展模式)的發展理念,吸引企業參與開發建設。于是也就有了EOD+TOD(企業投資)的「海港角」重建項目(約32公頃),被當時的紐約時報稱為「美國最大和最雄心勃勃的重建工作之一」。

▼ 彌爾河入??诘摹负8劢恰笶OD+TOD重建項目區位示意

        2018年,海港角TOD一期完工,除了零售和辦公空間,還包括2750住宅,吸引了大量年輕居民,并市新增1千多個服務業工作崗位,成為城市稅收增長最迅猛的地區。
        斯坦福的人口也超越哈特福德,成為康涅狄格州第二大城市,實現了區域中心城市的目標。

▼ 「海港角」重建項目俯瞰(來源:Wikipedia)

        總結來說,斯坦福市中心EOD站位城市發展需求,通過建設運營,提升城市凝聚力和品牌,實現了對人口、企業的吸引,是算城市發展「大帳」的邏輯。
        城鄉結合部EOD有何不同?

03 城鄉結合部EOD-區域協同樞紐
MEASURE THE WORLD

        城鄉結合部EOD,通常與文旅、商業、康養等主題結合,承擔著城市旅游休閑配套需求。
        比如伯明翰郊區的黑鄉,在工業革命時期是英國主要的煤礦、焦化集中地,也是英國空氣污染最嚴重的地區。如今治理后,成為19世紀風格的主題旅游小鎮,是伯明翰的旅游標簽。
        再比如,魯爾工業區奧伯豪森市,將其與埃森市交界處的礦區,治理改造為歐洲最大的購物休閑區。

▼ 旅游主導的伯明翰郊黑鄉

▼ 奧伯豪森市在礦址上改造的購物中心

        但是如今已進入拼都市圈時代,特別是大城市都市圈,郊區成為區域協同的「前哨」,僅靠旅游休閑已遠遠不夠,區域協同成為這些區域發展的新命題、新挑戰。
        我們通過倫敦與周邊小城鎮接壤的下利亞山谷(Lower Lea Valley)EOD案例,看看他是如何成長為區域協同的樞紐。

▼ 下利亞山谷俯瞰

1. 城市生態名片

        利亞山谷(Lea Valley),是倫敦東部與周邊衛星城們間的過渡帶,也是倫敦大綠環的一部分,還是倫敦飲用水水源地。

▼ 利亞山谷中的13個水庫組成倫敦水源地(來源:Wikipedia)

        工業革命時期,利亞山谷南端的下利亞山谷,由于地處利河與泰晤士河交匯處,緊鄰道克蘭港區的水利優勢+航運優勢,成為工業聚集區,是化學、金屬加工領域的重鎮。
        多環芬烴、氰化物、砷、鉛等有害物質滲入土壤,甚至滲入地下40米深的地下水中,下利亞山谷一度被市民稱為「毒地」。

▼ 下利亞山谷位于利亞山谷中最南端

▼ 工業時代的下利亞山谷(來源:DEME官網)

        制造業衰退后,下利亞山谷成為高失業率、犯罪率地區,成為城市發展的「邊界」。

①. 借勢城市大事件

        2004年,《倫敦規劃》立足于城市復興的目標,提出優先發展「機遇性增長區域」,強化「開發地區」,后者指的是已建成地區的提升,前者則主要是指城市的「棕地」,下利亞山谷就是機遇性增長區域之一。規劃中還提出建設6條城市綠楔,下利    亞山谷也位列其中。
        下利亞山谷成為倫敦奧運會場館的主要承載區,除了近鄰機場、火車的交通優勢之外,更重要原因是:
        倫敦希望借助城市「大事件」的大投入(倫敦奧運會93億英鎊投入的75%在這里),推動如此大面積的EOD開發(約2.5平方公里);借助大事件影響力,吸引社會資本參與EOD建設,獲得可持續發展。

▼ EOD開發前的下利亞山谷

        環境治理的投入,下利亞山谷可謂是下了血本:通過換土工程(土壤淋洗法、生物降解、土壤穩定等),澆入「牛奶、植物油」促進細菌生長繁殖,提升土壤降解能力等治理工程,將毒地「清白」。

▼ 下利亞山谷的土壤治理(來源:DEME官網)

        然后借助各類生態工法(以人為干預,協助生態恢復)恢復生態,如種植6200棵喬木、9500棵灌木、6300株球根植物、25萬株濕地植物、77萬顆草本及蕨類植物、650個鳥巢……治理后的下利亞山谷區域,吸引超過1000萬游客,是城市熱門的生態旅游區。

▼ 治理后的下利亞山谷成為城市生態旅游區
 

2. 區域新中心

        如果只有生態,下利亞山谷別說區域協同,連「奧運低谷效應」(主辦城市賽后出現場館荒廢、經濟衰退現象)都很難擺脫。為防止這一現象出現,倫敦政府早在2010年就制定了「2012倫敦奧運會遺產計劃」,探索后奧運時代,下利亞山谷如何從生態中心轉型到活力中心。
        2011年,《大倫敦空間發展戰略》指出了倫敦外圍區域發展方向——促進區域發展,通過經濟、交通、生活品質的提升,形成多中心城市;規劃還提出打造5條連接城市群的發展走廊,以帶動整個大倫敦都市圈的發展,其中倫敦→斯坦斯特德→劍橋產業走廊的起點,位于下利亞山谷,其背后有對后奧運時代區域發展,以及促進都市圈發展的考量。

▼ 下利亞山谷是倫敦→斯坦斯特德→劍橋產業走廊起點

        利亞山谷公園管理局、倫敦遺產發展公司等分別負責區域的運營、開發,「后奧運時代」的下利亞山谷建設方向,由生態保護轉向生態「好玩」。例如,生態環境植入兒童活動空間,結合地形設置攀爬冒險場所等方式,吸引親子家庭。

▼ 各類兒童活動空間
 

        為了打破生態只能看不能用,缺乏人氣的現狀,公園管理局還推出各色節慶活動:
        有以美食、表演為主的東方節、自由節;也有突出合家歡的沙灘嘉年華;深受年輕人喜愛的無線音樂節;突出運動主題的Marathon、Bubble rush、彩虹跑等等,總之每位市民都能在這里找到適合自己的節日活動。
        當然,運動依然是區域不能扔的「品牌」:利用水道推廣水上運動;借助地形打造城BMX極限運動場,甚至為極限運動打造地標——安賽樂米塔爾軌道塔,它不僅是世界上最大、最長的速降滑梯,還是倫敦最高的「自由落體攀巖」場(115米)。

▼ 作為運動地標的安賽樂米塔爾軌道塔

②. EOD,要生態更要生活

        下利亞山谷14個奧運場館中的8個是臨建,這些臨建不僅可回收再利用,還能通過「二手出售」回本。例如籃球館Basketball Arena,在倫敦奧運會結束后,出售給里約熱內盧,在2016年奧運會繼續登場。
建筑移除后「新增」的土地,吸引企業進行開發,以平衡前期投入。為了強化區域的居住特色,曾經癱瘓的水網被重新激活,比如連接利亞河的運河航道恢復后,沿岸建設餐館、運動、休閑等設施,成為城市人群駕船短途旅行目的地。

▼ 下利亞山谷內的企業開發項目

▼ 運河沿線的休閑配套

        不斷增加的居民,也給周邊小城鎮的轉型帶來機遇。
        如下利亞山谷人口增加帶來的溢出效應,讓小鎮沃爾瑟姆斯托成為深受中產喜愛的生活小鎮;曾經的工業小城斯特拉特福,借助奧運契機推動大面積更新,建設了很多商業空間,力圖通過發展商業推動城市轉型,區域新居民們保障了后奧運時代的商業客流量。

▼ 下利亞山谷居民的增加,為斯特拉特福大規模更新的商業區提供了消費支撐(來源:Wikipedia)

        說了這么多,下利亞山谷繞了半天似乎還是依靠「土地財政」的EOD,區域協同只是體現在帶動周邊消費上嗎?

3. 產業協同樞紐

        前面說過,下利亞山谷是倫敦→斯坦斯特德→劍橋產業走廊(M11科創走廊)的起點。只是這條產業走廊狀態還是「頭重腳輕」——從劍橋「科技創新核」開始,沿著M11向倫敦方向一路衰減。
        隨著科技回歸都市時代的到來,憑借環境優勢,下利亞山谷實現了逆襲。

▼ M11科創走廊示意

①. 科技創新協同

        下利亞山谷地區優質的環境、特色的生活、方便的配套,吸引到科技企業紛紛來此聚集。
        例如Here East數字產業園是英國最大的初創公司聚集區之一,倫敦市議會稱其是「向世界展示倫敦科技創新領導地位的獨特案例」。這里創造了3000個崗位(2017年),每年產值達3.4億英鎊。

▼ Here East數字產業園,由奧運期間的媒體中心改建而成

        新冠病毒爆發以來,倫敦市區的硅環島區域受沖擊嚴重,很多初創科技企業倒閉。而Here East數字產業園,憑借在3D打印、VR/AR、清潔能源等從技術到硬件的全方位支持,成為都市型制造業技術創新中心,入住企業比疫情前翻了一倍。
        數字產業園,為M11走廊的電子科技、生物醫藥、尖端制造等領域,不斷輸送人才、企業和技術,M11也反過來成為數字產業園的技術應用市場。
        M11走廊的「科技化」發展,推動沿線城鎮轉型,如哈羅新城從食品加工轉型先進制造、知識服務業。

▼ 下利亞山谷的科技創新,提升了M11走廊創新力,推動沿線的哈羅新城轉型

②. 區域發展協同中心

        下利亞山谷完成從新市區向區域新中心的升級,這里現在被稱為The SHIFT landscape包容性創新區——面積約2.3平方公里,有5個研發中心,5所大學,3個集聚區,約3萬個家庭和4萬個崗位。
        除了科技,下利亞山谷還給周邊的小城帶來了多元化的發展機遇。
        如下利亞山谷東側,苦于轉型的斯特拉特福,在2014年獲得投資,開始建設倫敦國際區(IQL,由企業Lendlease開發)。
        它是繼金融城、金絲雀碼頭、倫敦塔橋城之后,倫敦都市圈第四大商務區,吸引聯合國兒童基金會、金融行為監管局、英國文化協會等國際機構入駐,預計將提供2.5萬個崗位。

▼ 斯特拉特福建設中的倫敦國際區

        可以說,作為城鄉結合部的下利亞山谷EOD,通過環境引人,以人促產,擺脫對土地財政的依賴,成為區域中心,推動倫敦都市圈的城市們從點狀發展,轉向帶狀的城市群協同發展。
        那么EOD新城,與城市中心、城鄉結合部的EOD又有何不同?

04 EOD新城-城市產業轉型助推器
MEASURE THE WORLD

        先說結論:EOD新城先要具備「自我造血」能力,活下來,再占據城市產業生態位「不可替代」的一環,才能有持續的「錢途」。
        德國魯爾區多特蒙德的鳳凰新城EOD,就很好的詮釋了這一規律。

▼ 多特蒙德鳳凰新城俯瞰

1. 不被看好的鳳凰新城

        鳳凰新城距離市中心5公里,占地約2平方公里,前身是Hoesch AG(鋼鐵、采礦公司)的生產區鳳凰城。
        此前,鳳凰城重工業生產已有160年歷史,污染可想而知,「鳳凰城的排放物,像裹尸布一樣蔓延到整個地區?!?這是市民對該地區的評價共識。

▼ 1980年代末的鳳凰城(來源:ruhrgebiet-industriekultur)

        1992年,Hoesch AG被克虜伯公司收購,業績一路下滑,1990年代末,鳳凰城陸續關閉生產。之后多特蒙德市政府收購該土地,準備通過EOD開發,豎立魯爾區結構變革的典范,不過,外界普遍不看好鳳凰新城。
        此前,魯爾區治理已經持續了幾十年,大部分示范項目的投入和產出嚴重失衡,很多「成功」項目完全依賴財政補貼輸血,鳳凰新城2平方公里的面積,只會是巨大的財政負擔。

▼ 2000年初,停產后的鳳凰城衛星圖

        市政府聯合DSW21(交通公司)、Emschergenossenschaft(水務公司)以及開發企業,通過公私合營方式,也就是我們熟悉的PPP投融資模式開發新城。
        鳳凰新城花了數年時間研究發展戰略與實施策略,最終鳳凰新城決定分為兩個區域,即鳳凰湖(煉鋼廠)和鳳凰西區(高爐廠),并采取不同的開發策略建設。

▼ 鳳凰新城兩個區域示意

2. 鳳凰湖的「自我造血」

        鳳凰湖采用傳統新城開發策略,名稱中的「湖」,之前并不存在,是在移除煉鋼廠建筑(2001年關閉)后,挖出來的景觀。
        之所以挖湖,一是土地污染太嚴重,治理成本過高,挖除方式更有效;二是,通過湖區的生態打造,扭轉大眾對此地的負面印象。

▼ 鳳凰湖區域EOD開發前后對比(來源:Wikipedia)

①. 「賣」生態環境

        2005年,環境治理工程開始(包括湖區、水系),除了土壤修復,還結合植物群落設計,配套湖水磷處理廠等等方式,打造出一套市民「看得見」的生態系統。

▼ 治理后的鳳凰湖(來源:Flickr)
 

        2011年,湖區對外開放,水鳥超過40種鳥類,除了蒼鷺、鸊鷉、海鷗、白鷺……還有瀕臨滅絕的小環斑鸻,鳳凰湖先后獲得DWA水發展獎、德國城市發展獎等獎項。

▼ 棲息在鳳凰湖的鳥類,以及配套湖水磷處理廠(來源:Wikipedia)

        次年,鳳凰湖引入小型帆船、無動力運動艇等水上運動,成為城市的水上運動場,通過把「場子」做熱,打響了生態湖區的「牌子」。
        豎立新認知之后,鳳凰湖開始「賣湖景」,先后建設2000多套住宅(包含保障住房)。選擇鄰近多特蒙德霍德火車站的水岸,建設辦公和商業空間,實現職住平衡。如今這里已經有200多家公司(IT類公司居多),創造了2000多個工作崗位。

 
▼ 鳳凰湖的商務區(來源:Flickr)

②. 抓住轉型機遇,注入產業

        當然,企業來到這里除了環境、配套因素外,更為重要的是城市轉型帶來的機遇。以IT業的聚集為例,2000年,市政府聯合蒂森克虜伯公司及當地80家企業聯合發起「多特蒙德計劃」,目的是借助舊工業區綜合改造,推動城市產業轉型。
 
▼ 多特蒙德計劃的實施路徑

        電子物流集群、IT產業集群、微納米產業集群,是城市三大產業發展新方向。
        為了扶持這些領域的初創企業,特別是IT、微納米領域,多特蒙德開辦「Start2Grow」創業競賽,每年有大約30家初創企業勝出。獲勝企業,除了獲得獎金和技術支持,政府還會為他們提供優惠的辦公場所。
        鳳凰湖辦公區完工后,與政府展開合作,成為這些初創企業的指定辦公區,以及承擔創業競賽所需的培訓服務,逐漸形成IT產業聚集。

 
▼ 鳳凰湖IT企業聚集區(來源:Wikipedia)

3. 鳳凰西區,城市產業新引擎

        與鳳凰湖不同,鳳凰西區早在多特蒙德計劃中,就被定義為都市型制造業區。鳳凰西區并且希望借助高爐廠的工業遺跡(2005年)環境改造,打造一個多特蒙德的「北杜伊斯堡景觀公園」,成為城市地標。
 
▼鳳凰西區工業遺跡公園(來源:Flickr)

        2007年,多特蒙德被國際微納米技術聯盟IVAM,評為歐洲三大微納米技術(MST)集群之一,這是多特蒙德20多年深耕的結果。鳳凰西區調整戰略,瞄準微納米技術集中發力,這也就有了之后的「鳳凰科技園」。

①. 城市活力創新區

        鳳凰科技園并不是傳統封閉的單調園區,而是有生活、有工作、有娛樂的活力區。這里的活力來自于,以高爐廠遺跡為核心的文化消費區構建。
        高爐廠遺跡會舉辦Rock in den Ruinen等音樂節;保留的部分廠房,改造為多種文化空間(World of Walas集團收購改造),如沃斯坦納音樂廳前身是高爐的鼓風機車間。還有的建筑被改造為商業活動空間,可舉辦藝術展覽、喜劇節、商務會議等活動。

 
▼ 高爐廠遺跡舉辦的Rock in den Ruinen音樂節(來源:Wikipedia)

▼ 舊廠房舉辦的文化活動(來源:Flickr)

▼ 舊廠房改造的商業空間(來源:開放地圖平臺)
        此外,鳳凰西區引入本土品牌伯格曼啤酒廠(唯一生產廠區),并提供酒吧和餐飲服務,豐富科技園的休閑功能。
 
▼ 伯格曼啤酒廠(來源:開放地圖平臺)
②. 技術轉化應用中心

        鳳凰科技園并不是做微納米技術的「全產業鏈」,而是聚焦該技術在制造領域的「技術轉化」環節,重點發力。先后建設微納米技術能力中心(提供原型制作及共享設備)和生產技術中心(培育相關制造應用技術公司)。
        此外,鳳凰科技園強調研發與制造業的深度融合,先期入駐25家企業中,主要聚焦機械加工、機器人、傳感器等制造領域。

 
▼ 園區內的多特蒙德生產技術中心
        結合區域擁有研發與都市型制造業功能的優勢,吸引了治理氮氧化物排放的Albonair,泵系統領域的隱形冠軍Wilo等「專精特新」類制造業公司。這些制造業為區域提供了多元的崗位,解決制造業工人就業問題,作為「回報」,鳳凰科技園在城市產業中的「不可替代性」也越來越強。
 
▼ 與研發緊密結合的制造業聚集區
        通過鳳凰新城的案例,我們看到鳳凰湖通過生態驅動的新城打法,有了自我造血能力;而鳳凰西區則是,瞄準城市文化地標和產業轉型的需求準確出擊,成為城市產業的組成部分。
 
05 EOD是環境驅動的城市發展
MEASURE THE WORLD

        透過以上三個案例,我們看到EOD無論是在城市中心,還是在城鄉結合部,亦是在新城區,產城融合、建設與運維一體化、產業反哺都是缺一不可的「標準動作」。
        此外,三者的地理區位、發展戰略、融資模式各有不同,但最終的成功,均不是由內部收支平衡能力有多強決定,而是取決于EOD與城市發展的深度融合,以及發展目標的重合度。
        可以說,EOD的破局之道,在城市,而不是自身。
        同時,這些案例也印證了,以環境驅動的「城-人-產」發展新邏輯,是城市走向未來的必選項。
 
 
 

 
 

相關資訊

暫時沒有內容信息顯示
請先在網站后臺添加數據記錄。

關注我們

qr

Copyright ? 2021 廣東南海國際建筑設計有限公司 ALL Right Reserved.

日本免费a级毛_欧美高潮无遮挡猛烈动态图_国内精品久久久久久久久久_亚洲人成伊人成综合网久久久